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[摘要] 从市场情况看，济南房价已见顶，个别项目价格甚至有所回落，市场从较热回归正常。
9月15日，国家统计局发布《2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，省内济南、青岛、烟台、济宁纳入统计。数据显示，四个城市的新房、二手房都在上涨，不过由于网签具有滞后性，济南的实际房价与统计数据有所差别。从市场情况看，济南房价已见顶，个别项目价格甚至有所回落，市场从较热回归正常。
来看，8月份更多城市加入新房价格上涨的行列中，且同环比涨幅均有所扩大。但从前8个月的房价同比平均上涨数据来看，一二三线城市涨幅全线回落。
我省四市房价均涨 济青烟涨幅回落
从国家统计局发布的8月房价数据看，我省四市的新房、二手房价格都出现一定程度的涨幅。
在新房方面，济南环比上涨2．8％，同比上涨10．2％；青岛环比上涨1．6％，同比上涨10．1％；烟台环比上涨1．2％，同比上涨11．4％；济宁环比上涨1．7％，同比上涨8．8％。
在二手房方面，济南环比上涨2．8％，同比上涨6．3％；青岛环比上涨1．9％，同比上涨10．4％；烟台环比上涨2．0％，同比上涨8．8％；济宁环比上涨2．5％，同比上涨12．3％。
从涨幅看，8月济南、青岛、烟台的新房价格环比涨幅都有所下降，其中，济南从7月的3．0％降到2．8％；青岛从2．0％降到1．6％；烟台从2．9％降到1．2％。不过，济宁新房环比涨幅有所上升。
从6月开始，济南新房环比统计价格就出现较为明显的上涨，当月上涨3．6％，不过进入8月，涨幅已经开始回落。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟对8月房价进行解读时称，目前一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，不过15个热点城市新建商品住宅销售价格有涨有跌。其中，济南新房环比涨幅在15个热点城市中居于第二位，仅次于无锡。
虽然统计数据中房价在上涨，但是在限购之下，济南的新房已经有明显的降温，开盘售罄已经成为历史，不少开发商采用顺推的方式开盘，每次只推出一两栋的产品。此外，促销活动也增多。
对此，合富辉煌山东分公司副总经理许传明分析道，目前网签与实际成交之间有时间差，因此统计局发布的房价相对于市场的实际情况来看，是有所滞后的。
“从微观成交数据上来看，济南房价早已处于停涨的状态。目前已经见顶。”许传明说。从下半年开始，开发商的促销活动就愈加频繁，甚至价格激进的个别项目价格也有所回调。
像力高君御世家，从精装房改推毛坯房，价格从均价一万九下降至均价一万五，下调明显。三盛国际花园，单价到达过25000元左右，开盘时也推出了19999元／㎡的特价房。
不过，从全局来看，济南楼市仍然没有出现普遍的价格下降，虽然促销多，但是很多都是噱头。
“价格不再上涨的基础上，个别项目个别区域会出现促销，形成一种实际成交价格实质性的下降，但是只会是微调，下降幅度也不会很大。”许传明判断。
在他看来，楼市转凉已成定局，但是全面转冷尚不到时机。“目前济南楼市已经回归常态。”许传明说。
9月、10月是传统的“金九银十”，也是销售旺季。不过在限购之下，济南今年的“金九银十”显得没有那么旺。“今年销售旺季的特征相对和缓，整体是比较平稳的。”许传明说。
不过，9月和10月，不少项目达到预售条件，加之接近年底，不少开发商要在这一阶段冲量来保证完成业绩，因此预计“金九银十”会出现供应小高峰，随之成交量也会有所放大。
近期，记者走访济南楼市，发现不少项目正在筹备入市或者加推。以银丰玖玺城为例，10份样板间开放，11月底开盘，要消化1000套房源；万象新天将在10月份开盘新组团，供应量近1000套；翡丽公馆将有750套房源供应；鲁能泰山七号近期开盘，推出500套左右新房源；南部万科山望预计10月开盘，首期供应量也在5．77万㎡左右。
根据调研情况，四季度济南将有至少400万㎡的供应，主要集中在东部，不过南部、北部、西客站片区等也有一定的供应。供应量加大后，预计济南房价也将更为稳定。
不过中原地产首席分析师张大伟分析认为，当前房价上涨集中在二三线城市，大部分城市在库存去化接近完成后，房价出现了惯性上涨。“中原地产根据国家统计局数据测算，目前房地产市场库存数据已跌至51个月，去库存接近完成，房价上涨动力增强。”（文章来源：齐鲁晚报）
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