（文章来源：凤凰网）

上周汉峪、盛福 土拍刚刚落下帷幕，据了解，本次土拍在 限价下，楼面价 已到1.44万/平，实际加上配套设施建设要求，部分成本已到2万。楼面价已是如此，未来房价可见一斑。同样，上一场的唐冶土拍场面亦可谓激烈异常，楼面价 也达到1.35万/平，大牌房企开始进入济南都市新区 拿地，并已成为一种趋势，这对济南楼市会有什么影响也不言而喻了。

济南买房逻辑已大变。2015年的时候，因为觉得偏远大部分人都不愿意买唐冶、章丘、华山等 的房子，觉得出了二环就是郊区了，当时的房子销售困难。如今，这一切却发生了逆转，之前不认识的唐冶、邓家庄这些地方，现在已经是刚需族无法轻易企及的了。比如唐冶现在1.3万/平的房子也已经是不好买了，有的楼盘优先受理全款客户，如果您不是全款，可能真就会买不上房子。

库存量进一步减少，去划周期缩短。据证券日报8.15日报道，截至7月底，住宅库存创33个月新低，去化周期回到2012年水平，12.3个月可卖完。“今年一季度以来，商品房均价增幅基本保持在4%-5%，远低于去年增幅。由此可见，一方面在新一轮调控之下热点城市新房定价受限，另一方面近期三、四线城市成交比重上升也拉低了商品房均价。全年来看，预计成交均价增幅将保持在 5%以内。”

由于 2015 年 12 月 经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，各地纷纷出来了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，提升了二、三、四线城市去库存速度。而且从待售面积数据看，呈现了继续下滑的态势，这说明当前房源的高库存压力不断减少，部分城市可能要开始加快进行补库存。

随着 与地方各项去库存政策的实施，外加济南主城区供地量及在售项目的稀缺，济南主城区的住宅存量已所剩不多。买房，大家开始纷纷向周边看起，唐冶、汉峪、章丘逐步进入大家的视野。济南楼市供不应求，土地市场及时的推地，一方面有效的缓解了这一困境，另一方面也进一步刺激了市场。

济南 政策全面放宽。从年初的限购到后来对学历有要求稍作放宽，再到现在根据新 迁移政策，大中专学生以及在济租房人员符合相关规定的都可在济南 ，门槛一降再降，几乎接近“零门槛”。由此可以看出，济南不断在给人才的流入松绑。随着政策放宽，大批量人才入住济南，前期进行限购，而现在全面降低 条件，一紧一松之下，涌入济南的不仅仅是大批量的人才，对济南楼市也会颇深的影响。

济南还在不断”壮大”,交通格局也在变化，在建隧道、立交桥面临通车，济南人民的出行方式必将有所改变，这又对济南楼市有何影响？济南楼市让人看不透，是雾里看花还是直接出手这是个问题。