主题：到底是什么影响了房价——房价深度解析

虽然叫做深度分析，其实也是标题党。吸引个眼球什么的，呵呵。想到哪儿，写到哪儿，先后没有什么逻辑上的关系，只是把想到的罗列了一下。既然大家都对房价关心，咱也说说，个人观点嘛，对错都请包涵。一百个人眼中，就有一百个哈姆雷特。房价也是，雾里看花。

1、 通胀预期：持有资产，对抗通胀。2010年广义货币供应量将增长17%。10年后，如果按历年每年人民币货币发行量15%-35%之间，人民币M2数据就是260万亿至1300万亿。保币值，必然实行经济紧缩，不保币值，必然是上面那个数据区间。

2、 人民币升值预期：据说，人民币还有20-25%的升值空间。升值预期下，国际热钱会进入中国布局，分享人民币升值盛宴。一线城市、GDP、商业地产就是方向。
3、 后金融危机时代：中国经济的一支独秀，吸引大量国际资本进入，抬高了资产价格
4、 国内投资渠道因素：目前国内投资渠道贫乏，从而导致炒做成为国内游资的主要投资方向。从大蒜、绿豆、辣椒、棉花等农产品价格异常波动可见一斑。
5、 金融安全考虑：由于地产相关产业较广，投鼠忌器的两难情节左右政策走向。
6、 劳动力价格长期看涨，建材价格不断走高，拆迁成本也不断上涨，提高了开发商成本。
7、 传统观念的影响：居者有其屋，安居乐业的观念，在儒家文化底蕴深厚的山东具有相当的群众基础
8、 改善型住房需求：新房子无论从质量还是功能，都是老房子不能相比的，住房存在更新换代需求。
9、 济南市城镇化进程：根据济南市委、济南市人民政府联合下发了《贯彻落实<中共山东省委、山东省人民政府关于大力推进新型城镇化的意见>的实施意见》，2012年，济南市城镇化水平要达到70% 左右，2020年，济南市城镇化水平要达到80% 左右。而据2008年的数据显示，济南的城镇化水平仅为63%，主城区容积率只有1.7，城镇化水平偏低。到2020年将形成中心城 600平方公里、500万人口的规模。

10、 领秀城的地理位置优势。住南不住北的习惯造就了济南东南方向的房价较高。从地理位置看，领秀城距离市区交通顺畅，距离较近，且依山而建，空气清新。南控措施更是加剧了其位置的希缺性。
11、 调控手段的影响：新政采取了提高首付和二套房贷款限制政策，限制了部分的改善型和经济条件刚性需求，从心理层面打击了炒房
12、 土地出让收入对地方政府财政收入影响。地方政府财政收入中占比过大，造成地方调控细则难以出台，国家政策落实不到位。
13、 政策表述。遏制房价的过快上涨，需要字斟句酌的解读。
14、 随着一线城市房价的暴涨，全国知名的开发商已经布局二三线城市，已经进驻济南。这说明具有强大研究能力的地产商已经开始转移阵地，二三线城市洼地效应明显。
15、 随着南控政策和西客站片区、小清河沿线的滨河新区、以及华山、全福等西北片区的开发和开盘上市，济南房价会进入一个平稳期，成交均价或许还会有所下降。核心区域和东南部位置会更加希缺。区域的差异化更加显现。
16、 济南市人口现状与住房销售对比：目前人口667万人，每年新增外来人口5万余人，其中多数是大中专毕业生。去年住房供应量在3万套，去年销售数量3万多套，超过供应量，并消化了部分存量房。由于新一轮调控政策来袭，开发商开始减少拿地，准备过冬。从客观上减少了供应量。从以上数字可以看出，即使供应量不减少，要满足住房的更新需求、改善住房条件需求、新增人口的需求和城镇化需求，已经存在缺口。
17、 预防经济的二次探底，使得对地产的调控出现两难选择。拉动经济的三架马车已经变成瘸腿车，如果过于打压地产，在目前经济环境下难以作出抉择。

今天最新消息，济南5月房价上涨8.51% 住宅均价逼近8000元

全市均价。