主题：【转帖】物业管家不愿意告诉你的十件事 与生活息息相关

[摘要]小区门锁坏了，第一时间想到找物业，停电了，第一时间也想到打给物业，车位被占了，也会想起物业。在实际生活中，物业公司是小区的“总管家”。其实，这个物业管家，掌管着设施资源、公共财产和属于你你却不知道的种种营收。你以为自己更懂你居住的小区，这里其实有大量的信息不对称。从本质上说，物业公司出售的产品只有一个，就是服务。但很多时候，你并不清楚自己买到了什么。

你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了

新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先要经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。

据一位前物业公司人员说，“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入。”电梯间、大堂出入口，张贴的广告会及时更换，有些广告甚至是开发商新楼盘的销售广告。这部分广告收入，属于利用公共空间经营所得，理应归全体业主所有。即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又如何被花掉的，业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。

看清楚是“滞纳金”还是“违约金”

如果业主没有按期交付物业管理费，在物业合同中规定是要收取滞纳金的。可在法律层面上“滞纳金”只是针对向行政机关交付费用的概念。比如水电费的交付对象是与自来水公司、供电局这类行政机关，如果延迟交付费用，需要付滞纳金。而物业公司和业主之间，是平等的民事主体，它们之间形成的是服务合同关系，双方应经过平等协商签订合同，并按合同约定，各自履行自己的权利与义务。因此，如果业主没有按约定向物业公司交费，物业企业只能按《物业服务合同》规定收取违约金，而不是滞纳金。

被爆窃可追究物业举证“不失职”

在不少小区的“住户手册”上，物业公司都有这样的服务承诺：园区将实行封闭管理，为业主提供24小时值岗、巡逻服务，协助做好园区内的安全防范工作。事实上，这一服务承诺现在已经成了几乎所有物管公司的通常做法。尽管有值岗，有巡逻，同时还增加了技防设施，但在很多住宅小区，盗窃事件仍然无法根本杜绝。

《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，小区业主家被盗，物业公司是否承担赔偿责任，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，不能要求物业公司承担赔偿责任;如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如保安人员是否脱岗，监控系统是否全面良好运作，可疑人员是否被盘查询问等。如物业公司存在以上某一方面的职责疏忽，则应该承担一定的赔偿责任。

停水停电催交物业费你有权起诉

物业可以通过打电话、发传单、上门等方式来催促业主或租客交付物业费，可一旦采取“停水停电”来催交物业费，这就违反了法律规定。业主有权利起诉它。

如果水电是被供电局和自来水公司停掉的，作为自来水公司、供电局的“传声筒”，物业公司会定期收到欠水电费的业主的名单，然后根据自来水公司、供电局的要求来停水停电。现在抄表到户的楼盘，对欠费大户，自来水公司或供电局都会亲自派人来停水停电。

新房验收预交物业费没依据

从新房验收到入住，中间少说有半年时间，特别是毛坯交房的楼盘。这段时间内，因业主尚未入住，物业公司为了保障物业费的收取，降低公司运营的风险，在新房验收时都会要求业主预交一段时间的物业费(一般是3个月)。实际上，物业公司预收物业费的做法，是没有依据的。

按规定，物业管理企业不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月。对此，若物业管理企业没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。如果物业公司借此拒交钥匙，业主可以向物业主管部门和物价部门投诉。

物业管理费是可以协商的

物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准，“比如说要求门岗必须2人，楼道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物业经理举例。

如果物业公司提出物业费涨价，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇用一名保安人员只用800多元，现在是1500、1700元了。”这时候，你需要注意物业是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，“一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。”一位物业专家说。让我们合理利用起自己的权利，让物业真正做到“物业管家”。

楼主大大好啊