主题：限购条件下，房产怎么投资？40年公寓，多少年收回成本？
- 发表于2017-06-01
也就是说，在未来20到30年内，国家经济缓慢转型期间，房价总体上只会是缓升，甚至在市郊地区和主城环绕地带，由于外来人口以及流动人口持续增多，城市规划开发，大学普遍迁出市区，房价会出现大幅上涨。济南市为例，17年计划新增外来人口100多万，开发用地已接后继无地。
- 发表于2017-06-01
在限购条件下，公寓作为住宅的替代品，非常符合现代白领，大学生对简约时尚生活的追求，而且其不限购的优势，在未来有很大的发展空间。以中海国际社区C3公寓项目为例，三种不同户型，34.5、48.5、71.3，既能满足单身住户的需求，又能满足情侣，家庭的需求。
- 发表于2017-06-01
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- 发表于2017-06-01
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- 发表于2017-06-03
商业用地相对来说物业费会贵一俩块，就拿40年来算，也就多花4000来块钱，加上其他杂七杂八，10000顶死。但买房时均价比住宅优惠，反而是公寓相对划算。有人说公寓住户多，混乱。现在大部分公寓都是刷卡电梯，哪层的住户只能去哪层。大部分住户都是当地白领，学生，所以说起来，人多但不杂。相对住宅来说，更多一种精干的气息说到投资，一般公寓倾向于出租，一般30到40平1000到1500每月。如果是贷款购买的话，每月还款也在1000到1500左右。
- 发表于2017-06-03
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- 发表于2017-06-03
- 发表于2017-06-03
也就是说，假如你是贷款买房，而且房子如愿出租出去，也就仅用一半的价格购置了一套房产，这不包括房子本身就是一种资产。如果一次付清，在出租房子的那刻起，就产生了利润。相对商铺来说，公寓回本快，利润高。这么来算，商铺本省价格就高，相同面积的商铺大抵3-4倍价格，而租金可能只是公寓的2-3倍。这也就是说，公寓的未来相对更明朗。
- 发表于2017-06-03
回到未来房产发展。现在中国农村城市人口各占一半，将来随着农业机械化，信息化深入发展，更多农村将持续涌入城市，住房当然需要解决。二是适婚人口对新房的需求不会下降，也就是说很多房产很可能会有个70年轮建的循环。这么就说房产热度很难降下去，只要中国人口维持平衡，就很难出现像美国等发达国家的房地产饱和现象。这么算一下，假如每一对夫妻需要一套房，中国14亿人口，也就是目前需要3.5亿套左右的住房，出去不适婚人口，实际需要2.5套左右，还不包括有些富裕家庭跨地域的度假住房，粗略估计3亿套住房符合实际住房需求。另外，中国流动人口相对说是比较大的，这些人口除了本身需要的住房，还需要临时住房，把这些需求算在公寓里的话，那么还需要少说1亿公寓房(个人估计，未经准确计算)。还有很多房产是容易让人忽略的，比如说酒店，旅馆，商铺这些投资型也有很大的需求。所以说前几年统计的5亿住房是不夸张的，造成空城的现象是一些小型投资商策略不准确，对地产催热的能力不足
自从房产限购以来，许多人等着放假下跌，从10年北京限购算起，整整七年，房价不降反升，许多人不明白，为什么买房的人少了，房价反而高了，很明显不符合供求关系。这么说吧，去年深圳GDP2万亿，房地产6000亿，也就是说，房地产在国家整个经济命脉中占有相当大的比重。而房地产在投资建设的过程中，大部分资金来源于贷款。就算是像万科、绿地这样的巨头的负债率都高达80%到90%，当然中海除外(不知道20%左右的负债率是怎么做到的)，甚至在08年金融风暴前后，有的大型房地产达到了250%的负债。这么说简单点儿，房地产盖房的钱，是靠抵押在银行的房产换来的。这就意味着，一旦房价下跌，无论银行还是房地产，资不抵债。其后果是什么样，看看08年美国雷曼.兄弟的下场就不难知道。