杠杆上的楼市

“爱情诚可贵，房子价更高。想再买一套，婚约亦可抛！”有人用打油诗来嘲讽近在某些城市发生的排队办理离婚手续以便购买二套房的奇观。这一现象的背后，正是近期一、二线城市让人心惊肉跳的房价过快上涨。

曾几何时，业内人士还用空置率等经典指标来判断中国房价走势，但如今再用这种“实用主义”的逻辑来做分析，可能就失灵了。今天一、二线城市楼市的火爆，已经不是简单的刚需和投资博弈，而是一场越来越多从“供给”和“需求”两端添加杠杆的金融游戏的结果。

来自多方面的数据显示，今年以来，家庭住房交易杠杆率、按揭贷款还款负担率、开发商开发贷和公司债及负债率都处于历史高位。而这一切也成就了当今杠杆上的楼市。

令人望而生畏的房价

据统计，8月份100个城市新建住宅均价连续16个月环比上涨，同比连涨则达到13个月。

高高的房价还引来了“惜售”待涨。不少购房者感叹偌大的一个楼盘，一期没有几套二手房出售，要买也只能选择二期的尾房。高高的房价，正扭曲着有房和无房人的心理，而扭曲房价的集大成者之一正是杠杆——金融信贷。

居民杠杆率猛增

中国的居民杠杆率近年来增长非常快，居民的负债占整个GDP的比重已从2005年的17.1%猛增到2015年的39.5%。2016年这个数字估计会达到44%。而每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续提升。

另一组数据更有说服力。8月12日央行公布的货币信贷数据显示，住户部门（指个人群体）的中长期新增贷款4773亿元，占7月全部新增贷款比例超过100%（7月人民币新增贷款4636亿元）。国家统计局的数据更令人吃惊：1至7月份个人按揭贷款13305亿元，增长54.6%。

“根据融360的权威统计数据，一季度末，首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低。一季度末76.98%的银行提供优惠利率。从利率水平看，一季度末一线城市首套房平均利率4.27%，相当于基准利率87折；二线城市首套房平均利率4.45%，相当于基准利率91折；三线城市首套房平均利率4.63%，相当于基准利率95折。在利率市场化和金融自由化阶段，商业银行持续增加对于住房按揭贷款的偏好，是一种重复国外主要经济体资产配置行为的历史规律。这似乎意味着，如果宏观调控政策没有特别约束，住房按揭贷款仍是商业银行的“香饽饽”。

今年年初，央行行长周小川曾表示，我国个人住房贷款在银行总贷款中的比重偏低，很多国家占总贷款比例为40%-50%，中国大概在百分之十几左右，银行也觉得个人住房贷款相对比较安全。“这一态度和看法，也令市场鼓舞。

然而，从另一个角度来看，中国按揭贷款还款负担率明显上升，其中的隐忧不得不令人关注。

公司债规模暴涨

开发商集中发行公司债，成为助推房价上涨的另一个杠杆，很多“地王”也由此诞生。

目前，5年期AAA房产企业发行利率在3.15%-3.2%，AA级在3.5%-4.5%，整体上与去年相比下降将近80bp-100bp。与以往开发贷作为开发商的资金来源不同，近一年来房企发行公司债成为撬动楼市的另一个杠杆。

国家统计局、中指研究院等机构的统计数据显示，截至2016年8月26日，房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模已经达到2015年全年的151%。

“政府出台‘新办法’确实给很多企业带来了实惠，但是有些企业有了钱，高价拿地，导致‘地王’频出，进而推高楼市预期，形成‘赌博’式的恶性循环。”范小冲说，从现实来看，赌对的企业当然高兴。而且，当年的“地王”都赌对了，这自然加剧了开发商间的“博彩”心理。此现象既令人深思，也令人不安。

潜在风险在积累

无论是居民按揭贷款，还是开发商公司债，这两大金融杠杆潜在风险的上升显而易见。道理很简单，天下没有只涨不跌的商品。无论是从房价收入比、租售比等评价指标来看，还是从供需关系的角度来看，目前一、二线城市的房价均存在“泡沫”是不争的事实。

多位经济学家向记者表示，按照国际上比较通行的说法，房价收入比（指住房价格与城市居民家庭年收入之比）在3-6倍之间为合理区间，显然中国一、二线城市已经偏离了这个区间。2015年，剔除可售型保障性住房后，35个大中城市房价收入比均值为10.2。

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